Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Les stratégies d’investissement immobilier sont nombreuses. Parmi elles, le crowdfunding immobilier se démarque depuis quelques années grâce à son taux de rendement annuel qui défie toute concurrence. En 2021, il était à un niveau de 9,21% et de 9,49 % en 2022 d’après la plateforme HelloCrowdfunding.
Face à ces promesses alléchantes, les particuliers n’hésitent pas à investir dans le crowdfunding immobilier pour un financement participatif de biens immobiliers.
Il n’y a qu’à regarder les chiffres du baromètre 2021 du crowdfunding en France[1] pour constater l’engouement de l’Hexagone : 958 millions d’euros ont été collectés en 2021 afin de financer 1 065 opérations dans l’immobilier. Cela équivaut à une augmentation respective de 90 % et de 81 % sur un an. Cette forte progression est renforcée par le fait que le risque semble quasi-nul pour les investisseurs : en 2021, le taux de défaut était de 0,09 %. Au vu de toutes ces indications, il est aisé de se laisser convaincre.
Mais c’est hélas la règle en matière d’investissement immobilier : plus un placement est lucratif, plus les risques sont importants. Et le crowdfunding immobilier ne fait pas exception à la règle. Alors quels sont les dangers à connaître absolument sur cette stratégie d’investissement en fonds propres ? Voici 5 risques du crowfunding immobilier qu’il faut prendre en compte avant d’investir.
Risque n°1 : des pertes financières possibles
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Ces prêts participatifs sont réalisés auprès d’investisseurs immobiliers ou de porteurs de projets avec promesse de remboursement et d’intérêts. Idéal donc, pour les investisseurs débutants qui souhaitent faire fructifier leur épargne avec un risque limité par rapport à d’autres investissements (comme l’achat-revente de biens, par exemple). Mais comme toute stratégie, certaines pertes sont possibles pour le contributeur.
Cas n°1 : vous avez misé sur un projet qui n’est pas rentable
Le choix d’un bon projet est essentiel à la réussite de votre placement à terme. En effet, un projet immobilier peut connaître divers aléas : des soucis d’approvisionnement de matériaux, des faillites de sous-traitants, des logements dont la construction ou la rénovation s’est bien déroulée mais qui ne trouvent pas d’acheteurs. Il faut savoir que le crowdfunding immobilier ne garantit pas de récupérer le capital investi et que les garanties sont variables. La durée moyenne d’un projet étant de 21 mois, il faut attendre la fin de ce dernier pour récupérer sa mise et son bénéfice auprès du promoteur.
Mais dans le cas où le bien sur lequel vous avez misé n’arrive pas à se vendre, il se peut, dans un cas plus favorable, que vous ayez simplement à faire face à un retard de paiement (de quelques mois à quelques années). Dans ce cas, plus vous attendez, plus vos intérêts sont importants. Cependant, il faut que le porteur de projet puisse honorer ses engagements, ce qui n’est pas garanti.
Cas n°2 : la plateforme de crowdfunding sur laquelle vous avez investi a fait faillite
Il existe aujourd’hui de nombreuses plateformes d’investissement en crowdfunding immobilier qui font le lien entre les porteurs de projets et les investisseurs. Son choix est crucial puisque si la plateforme fait faillite, vous perdez toutes les économies que vous avez investi. Si cela n’est pas encore arrivé, mieux vaut prévenir que d’en faire l’amère expérience.
Pour limiter les risques lorsque du choix de votre plateforme de crowdfunding immobilier :
Choisissez une plateforme enregistrée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle possède ainsi un suivi comptable fiable puisque l’AMF effectue régulièrement des contrôles.
La quantité de projets réussis présents sur la plateforme.
Surveillez et analysez les retours qui sont faits des plateformes sur les groupes d’échanges entre investisseurs.
Testez enfin avec des petits montants afin de vous faire votre propre idée des plateformes et de ne pas perdre beaucoup de capital.
Diversifiez les plateformes afin d’éviter tout risque de perte ou de faillite.
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Risque n°2 : nous ne disposons que de peu de recul sur le crowdfunding immobilier
Si aujourd’hui aucune faillite de plateforme immobilier n’a été déclarée, c’est aussi parce que nous avons aujourd’hui peu de recul sur cette méthode d’investissement. Venue tout droit des Etats-Unis, elle est apparue et a connu beaucoup de succès immédiatement en France en 2014. Il s’agit donc d’une stratégie assez jeune et il est encore assez difficile d’en identifier tous les pièges du crowdfunding immobilier.
Risque n°3 : des montages qui peuvent manquer de clarté
Avant de miser sur un projet de promotion immobilière, mieux vaut comprendre les montages qui ont été effectués. Si la plateforme est censée faire une pré-sélection sérieuse des projets, il est préférable de vérifier soi-même la fiabilité des programmes dans lesquels vous investissez vos économies. D’autant que les modalités de remboursement sont différentes en fonction de chaque porteur de projet : certains remboursent les investisseurs dès les travaux terminés, d’autres attendent que le dernier bien du lot soit vendu… Mieux vaut connaître les aboutissants avant de s’engager.
Si des documents sont disponibles, n’hésitez pas à les parcourir et vérifiez quelques éléments qui peuvent vous rassurer comme le taux de précommercialisation du projet – qui indique qu’il plaît notamment dans les programmes neufs -, la localisation du bien immobilier et la garantie que peut apporter le porteur de projet, essentiellement lorsqu’il s’agit d’un particulier.
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Risque n°4 : l’argent que vous misez est bloqué jusqu’à la fin du projet
Ceci est un risque si vous n’avez pas pris en considération cet élément : sachez que lorsque vous investissez dans un projet de crowdfunding immobilier, vous ne pouvez pas récupérer votre mise avant la fin du projet. Et, ce, quelle qu’en soit la raison. Il faut donc investir en toute conscience et choisir une somme dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin avant la fin du projet (voire plus en cas de retard).
Risque n°5 : la crise sanitaire impacte la rentabilité de certains projets immobiliers
Difficultés d’approvisionnement en certains matériaux, arrêts des chantiers lors des confinements, inflation du prix des matières premières… La crise sanitaire a causé de nombreuses difficultés pour certains projets. Ces facteurs engendrent une hausse des frais et augmentent donc les risques d’échec du crowdfunding immobilier. Si les défauts de promoteurs et les faillites restent rares en 2022, ce sont surtout les retards prolongés qui risquent d’impacter un grand nombre d’investisseurs. Alexandre Toussaint, le président de la plateforme de crowdfunding Baltis, confiait au Figaro que le taux de retards des programmes présents sur son site avait atteint fin 2022 les 8 %, alors qu’il avoisinait les 2 à 3 % en 2021.