Comment optimiser l’investissement dans l’immobilier professionnel ?

Comment optimiser l'investissement dans l'immobilier professionnel ?

Dernières modifications le lundi 17 avril 2023, 3:08

Pour profiter d’un maximum de rentabilité lorsque l’on réalise un investissement dans l’immobilier d’entreprise, il est possible de réaliser quelques petites actions qui font la différence. Que vous investissiez dans des bureaux, un entrepôt ou bien un local commercial, des solutions peuvent être mises en place rapidement. Pour optimiser l’investissement dans l’immobilier professionnel vous pouvez :

  • Inclure une clause dans le bail que vous faites signer au locataire pour pouvoir réviser régulièrement le loyers.
  • Diversifier votre portefeuille d’investissement.
  • Confier vos économies à une SCPI qui fera le meilleur choix pour vos investissements.

On s’intéresse à ces trois stratégies gagnantes qui permettent d’atteindre une rentabilité maximum.

1/ Réviser les loyers régulièrement en incluant une clause dans le bail commercial ou professionnel

Lorsque vous rédigez un bail commercial, il est possible de prévoir de réviser le montant du loyer en cours de bail. Il y a trois types de révisions possibles et légales :

  • La révision triennale (ou tous les trois ans)
  • La révision selon une clause d’échelle mobile
  • La révision par clause recette

La révision triennale permet de négocier une hausse de loyer tous les trois ans

Si vous optez pour la révision triennale, sachez que vous pourrez demander une révision du montant du bail tous les trois ans, au moment où vous renouvellerez ce dernier. Attention toutefois, il y a des plafonds d’augmentation à ne pas dépasser. Depuis 2014, cette dernière ne peut pas dépasser les 10 % en comparaison du loyer payé l’année passée.

Seuls deux cas spécifiques comme un changement d’activité du locataire au sein d’un local commercial peuvent justifier une augmentation supérieure. Veillez donc à bien négocier le loyer lors de la mise en location.

Instaurer une clause d’échelle mobile et définir un indice de référence pour augmenter le loyer de son bien professionnel

Autre façon de pouvoir augmenter le loyer régulièrement : définir un test de référence pour augmenter le loyer. Pour un bail commercial, l’indice de référence à utiliser est l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des activités tertiaires (ILAT), selon la nature de l’activité exercée dans le local.

Calculés par l’INSEE, l’ILC reflète l’évolution des loyers des locaux commerciaux, tandis que l’ILAT reflète ceux des locaux à usage tertiaire tels que les bureaux, les locaux professionnels, les cabinets médicaux…

Concernant le bail professionnel, il n’existe pas de disposition légale imposant un indice de référence spécifique. Les parties qui signent le contrat doivent donc choisir et opter, elles-mêmes, pour l’indice qu’elles souhaitent utiliser afin de réviser le montant du loyer. Celui le plus utilisé est l’indice du coût de la construction (ICC). Il reflète l’évolution du coût des matériaux et de la main-d’œuvre dans le secteur de la construction. Il est donc possible d’y indexer le coût du loyer appliqué et ainsi d’optimiser l’investissement dans l’immobilier professionnel.

La révision par clause recette, qui évolue en fonction du chiffre d’affaires de l’entreprise locataire

Autre possibilité : l’évolution du montant du loyer par clause recette. Aussi appelée clause à loyer variable, cette option permet d’adapter le montant du loyer en fonction du chiffre d’affaires de l’entreprise locataire. Le loyer affiche tout de même une partie fixe appelé le loyer minimum garanti.

2/ Optimiser l’investissement dans l’immobilier professionnel en diversifiant son portefeuille

Bureaux, locaux commerciaux, entrepôts… Les types de biens sont très divers dans l’immobilier professionnel. Or, varier ses investissement présente deux principaux avantages :

  1. Vous réduisez les risques liés à l’investissement immobilier. En effet, si un de vos biens n’affiche pas une rentabilité importante, les autres biens dans lesquels vous avez misé peuvent compenser les pertes engendrées.
  2. Cette diversification de votre portefeuille immobilier vous permet aussi d’investir dans diverses zones géographiques. Par exemple, des régions peuvent connaître une croissance importante de population et donc une demande élevée en locaux commerciaux ou en entrepôts à proximité des villes pour assurer une livraison plus rapide. D’autres où l’économie se développe peut être encore pauvre en bureaux. Des opportunités que vous pouvez saisir en diversifiant votre portefeuille d’investissement.

Diversifier son portefeuille est toujours plus sécurisant que de tout miser sur un type de bien. C’est donc l’un des moyens efficaces d’optimiser votre investissement dans l’immobilier professionnel.

3/ Faire confiance à l’expertise d’une SCPI pour optimiser votre investissement dans l’immobilier professionnel

Optimiser votre investissement dans l’immobilier d’entreprise sans posséder une grande connaissance du secteur de ses subtilités, c’est possible ! Pour ce faire, il vous faudra vous appuyer sur l’expertise de professionnels et notamment ceux travaillant au sein d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Ces dernières vous permettent d’investir dans l’immobilier professionnel sans avoir à gérer directement vos acquisitions : c’est elle qui gère à la fois les propriétés et les locataires.

Pourquoi passer par une SCPI pour optimiser votre investissement dans l’immobilier professionnel ?

Tout d’abord, une SCPI saura évaluer les biens avec un réel potentiel sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Elle investira donc la somme que vous lui avez confiée dans un bien qui lui semble le plus rentable, par expertise. Les professionnels qui y travaillent connaissent très bien le marché, ses tendances et ses complexités.

Autre avantage offert par une SCPI : elle diversifie votre portefeuille en immobilier d’entreprise. Bureaux, fonds de commerce, entrepôts… Elle investit vos économies et vous distribue les dividendes. Cette technique permet de réduire les risques liés à l’investissement immobilier. En cas de mauvaise affaire, la perte est moins importante.

Les SCPI offrent généralement une rentabilité plus importante que si vous investissiez vous-même dans l’immobilier d’entreprise en achetant des bureaux, par exemple, et en le louant. En 2022, le taux de distribution des SCPI était de 4,53 %.

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Marielle Ménard, créatrice de contenus pour hello-finance.com.