Investissement locatif : comment investir dans la location ?

Dès que l’idée de réaliser un investissement locatif émerge, il est primordial de connaître dès le départ sa capacité d’emprunt et la somme qu’il est possible pour vous d’investir dans l’achat d’un bien immobilier. Il vous faudra pour cela estimer le montant du prêt pour un investissement locatif auquel vous pouvez prétendre.

Pour ce faire, vous devez déterminer si vous souhaitez mettre un apport et calculer votre taux d’endettement possible. Celui-ci représente environ 35 % de vos revenus. Si vous avez déjà des prêts en cours, la somme totale nécessaire à les rembourser ne doit pas dépasser ce fameux taux appliqué par les banques. De ce fait, les prêts se cumulent.

Calculer votre capacité d’endettement vous permettra ainsi mieux appréhender le marché immobilier et les biens auxquels vous pouvez prétendre. Si vous souhaitez le déterminer vous-même, voici le calcul que vous pouvez appliquer :

Vous obtiendrez ainsi votre capacité de remboursement mensuelle ou annuelle. Notez que :

• Les revenus englobent votre salaire, vos éventuelles primes, vos revenus fonciers déjà existants, vos possibles allocations… avant imposition.

• Les charges sont celles qui continueront d’exister après le financement de votre investissement locatif comme le loyer de votre résidence principale, vos remboursements de crédits actuels…

Une fois ces calculs établis, un investisseur possède toutes les indications pour bien financer son investissement locatif.

Dès lors qu’un bien vous plaît, estimez avant d’entamer toute autre démarche sa possible rentabilité en location nue, c’est-à-dire les bénéfices que vous pourrez obtenir avec loyers des futurs locataires. Pour calculer la rentabilité nette d’un bien, voici le calcul à effectuer :

Notons ici que le calcul est simplifié puisque, en réalité, vous aurez sans aucun doute d’autres charges à déduire tels que les frais de gestion locative ou encore les éventuels travaux de copropriété. Pour bien investir dans le locatif, ayez en tête lors de vos recherches que les agents immobiliers s’expriment toujours en rentabilité brute qui est beaucoup plus élevée.

Votre choix s’est porté sur un bien en particulier ? Désormais, vous allez devoir choisir votre méthode d’investissement. Quel est votre but ? Plutôt vous constituer un patrimoine pour vos vieux jours ou bien générer un bénéfice immédiatement afin de potentiellement pouvoir réinvestir cette somme dans d’autres projets ?

Ici tout dépend de votre profil d’investisseur. Pour générer du cash-flow rapidement, il faut généralement miser sur la colocation ou la location courte durée qui demandent beaucoup en termes d’investissement de temps. De ce fait, si vous souhaitez simplement louer un appartement en nu ou en meublé, privilégiez l’investissement patrimonial avec une gestion allégée et un complément de revenu significatif lors du remboursement de votre prêt dans quelques années. Si vous souhaitez vous investir dans vos locations et que gérer régulièrement les arrivées et les départs de locataires ne vous dérange pas, l’investissement à cash-flow sera plus rémunérateur.

Pour bien louer son investissement locatif, il faut faire le meilleur choix entre différents modes de location. Elles se comptent au nombre de quatre :

• La location nue

• La location meublée

• La colocation

• La location courte durée

Chacune d’entre elles répond à des objectifs bien précis que voici.

La location nue est le type de location le plus répandu en France. Elle ne nécessite pas beaucoup de temps de gestion puisque les locataires, qui meublent eux-même le bien, y restent généralement quelques années. C’est elle qui affiche le taux de rentabilité le moins élevé, mais elle permet d’obtenir une certaine tranquillité d’esprit.

La location meublée possède l’avantage de pouvoir augmenter le prix du loyer de 10 à 15 % par rapport à une location nue. De même, la fiscalité est plus avantageuse en choisissant la location meublée. Toutefois, le turnover des locataires est généralement plus rythmé, puisqu’il s’agit avant tout d’étudiants ou de personnes ayant besoin d’un logement pour une période limitée.

La colocation est idéale si vous souhaitez générer un fort cash-flow rapidement. Le loyer peut doubler voir même tripler en louant les chambres séparément. L’imposition appliquée est, elle aussi, intéressante, mais la gestion locative de plusieurs personnes au sein d’un même bien peut être très chronophage.

Enfin, la location courte durée est la plus rentable mais aussi celle qui demande le plus d’investissement en temps. Il est possible, bien entendu, de faire appel à une femme de ménage ou à une société de conciergerie, mais cela impactera la rentabilité de votre investissement locatif. De même, ce type de location est assez jeune et tend à évoluer avec de nouvelles réglementations. Veillez à rester informé !