Quel endettement pour un investissement locatif ? Calculez le taux
Le taux d’endettement constitue le principal indicateur pris en compte par les banques lorsque vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Jusqu’en 2021, il existait différentes façons de le calculer pour les banques. Mais depuis, le Haut conseil de sécurité financière (HCSF) a statué sur une formule unique à appliquer et qu’il recommande pour l’ensemble des établissements bancaires.
Le taux d’endettement pour un investissement locatif était de 33 % jusqu’en 2021, puis il est passé à 35 %, assurance de prêt comprise.
Toutefois, afin de connaître vôtre taux d’endettement maximum pour réaliser un investissement locatif dépend avant tout de votre situation actuelle. Les crédits en cours, le montant de votre salaire ou encore le fait que vous soyez déjà propriétaire ou locataire influe largement sur votre capacité d’emprunt et donc sur votre taux d’endettement.
Quel taux d’endettement pour un prêt immobilier locatif ?
Un taux d’endettement maximal de 35 % pour l’ensemble de vos prêts
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Si le taux d’endettement maximal est plafonné à 35 %, sachez qu’il regroupe l’ensemble de vos crédits en cours. Ainsi, si vous êtes déjà propriétaire, vous avez sûrement déjà un crédit immobilier que vous remboursez. Il faudra déduire ce taux d’endettement de votre capacité globale. C’est aussi le cas si vous avez des crédits à la consommation ou tout autre prêt à rembourser. Ce n’est qu’une fois que vous aurez soustrait l’ensemble de ces taux d’endettement que vous pourrez obtenir le taux d’endettement qu’il vous reste pour effectuer un prêt immobilier locatif.
Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?
La formule à appliquer pour obtenir un taux d’endettement est très simple :
Taux d’endettement = (mensualités/revenus) x 100
Voici un exemple : Votre salaire est de 2 500 euros par mois et vous avez déjà acheté votre résidence principale dont le remboursement du prêt vous coûte environ 600 euros mensuellement. Le calcul pour obtenir le taux d’endettement qui correspond à l’achat de votre logement principal est :
(600/2500) x 100 : 24 %
Vous avez donc déjà atteint 24 % de votre taux d’endettement sur votre premier bien. Si vous souhaitez désormais investir dans un bien locatif, sachez que La banque prend en compte entre 60 et 90 % de la valeur des loyers que vous estimerez recevoir de ce logement en location. De ce fait, un nouveau calcul est à effectuer pour obtenir votre taux d’endettement pour un investissement locatif particulier.
Imaginons que vous avez repéré un studio situé au cœur d’une ville moyenne à 40 000 euros. Vous envisagez de le louer 400 euros par mois et votre mensualité est de 250 euros mensuels. La banque prend alors en compte 70 % des loyers que vous estimez. Le nouveau calcul à appliquer est :
Taux d’endettement = ((ensemble des mensualités) / (Revenus + (loyer + 70 %))) x 100
Soit : ((600 + 250) / (2 500 + (400+ 70 %))) x 100 = 26,72 %
Ainsi, vous n’avez pas atteint les 35 % et la banque pourra vous financer votre bien locatif sans aucun problème.
Si votre taux d’endettement pour un investissement locatif dépasse les 35 % en considérant votre situation actuelle, il existe différents leviers sur lesquels vous avez la possibilité d’agir. En voici quelques-uns :
Réduire les mensualités de votre résidence principale en la vendant et en rachetant un bien avec de plus petites mensualités.
S’ils existent, rembourser l’ensemble de ses crédits à la consommation, par exemple. Soit en patientant, soit en revendant le bien en question ou en rachetant le crédit.
Obtenir un excellent dossier et être autorisé à dépasser les 35 % d’endettement.
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Comment contourner la règle des 35 % d’endettement ?
Il est possible de contourner la règle des 35 % d’endettement, mais cela est réservé à une petite élite d’investisseurs. Si peu de profils sont autorisés à la dépasser, ce n’est pas impossible non plus. Voici quelques critères à respecter absolument :
Le compte en banque est très bien géré et n’est jamais en déficit.
La somme disponible pour ses dépenses quotidiennes (le reste à vivre) est très supérieure au minimum demandé par les instituts bancaires.
Témoigner d’un accroissement des revenus touchés au fil des années par sa carrière professionnelle.
Si l’ensemble de ces éléments sont réunis, la banque sera plus encline à éventuellement faire l’impasse sur la règle des 35 %.
Afin d’obtenir un meilleur taux d’endettement pour son investissement locatif, mieux vaut-il rester locataire ?
On pourrait penser qu’il est préférable de ne pas être propriétaire de son logement principal avant d’investir dans le locatif puisque le taux d’endettement disponible sera plus conséquent. Mais ce n’est pas la réalité : les banques prêtent plus facilement aux profils d’investisseurs qui sont déjà propriétaires. De plus, cela vous permet d’avoir déjà quelques connaissances en matière d’investissement immobilier, ce qui est très précieux lorsque vous réalisez un investissement locatif. Enfin, lorsque vous achetez votre résidence principale, vous vous construisez d’ores et déjà un patrimoine immobilier. Si vous souhaitez revendre plus tard, sachez aussi que vous n’êtes pas imposable sur la plus-value obtenue.
Comment faire si le taux d’endettement de l’investissement locatif envisagé dépasse les 35 % ?