Quelles sont les SCPI les plus rentables ?

Avant de vous lancer et d’investir dans une ou plusieurs SCPI, il est important de connaître les paramètres qui vont déterminer si une SCPI est jugée ou non rentable en fonction de votre profil. La rentabilité s’apprécie selon plusieurs paramètres.

• Le taux de distribution. Il était en moyenne de 4,49 % en 2021 et était proche de 4,50 % en 2022. Il est évidemment variable d’une SCPI à une autre.

• Le potentiel de revalorisation à long terme. Plus technique, ce critère dépend directement de la composition du patrimoine et de la possible augmentation dans le temps de la valeur de celui-ci. Cette revalorisation potentielle dépend de la diversité géographique et sectorielle des placements et de l’évolution du marché, par nature imprévisible.

• La capitalisation. Il s’agit du montant total obtenu en additionnant toutes les parts d’une SCPI. La capitalisation est une donnée importante car elle permet de prendre la mesure de la solidité d’une SCPI et de sa capacité à vous apporter dans la durée une rémunération. Une SCPI avec une capitalisation faible présente un risque potentiellement plus élevé mais aussi parfois un rendement fort.

• Les frais. Ah, les frais. Qu’il s’agisse des frais d’entrée ou des frais de gestion, ils viennent réduire le rendement et donc la rentabilité d’une SCPI. Selon leur niveau, ils peuvent notamment décaler la date de retour sur investissement. Un placement avec une SCPI dont les frais sont réduits pourra vous apporter un premier retour sur investissement après quelques années seulement. Mais il faudra parfois attendre 8 à 10 ans avec les sociétés qui appliquent les frais les plus élevés.

Rappelons-le, la rentabilité d’une SCPI peut être estimée avec un rendement prévisionnel au regard du marché et du patrimoine détenu. Toutefois, comme pour tout placement, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Bien qu’il soit rare de voir le rendement s’effondrer d’une année à l’autre dans les SCPI, cela n’est pas à exclure.

Comme nous venons de l’expliquer, la rentabilité des SCPI ne repose pas uniquement sur le rendement d’un exercice. Bien que cette donnée soit importante, elle ne suffit pas à effectuer un classement des meilleures SCPI pour investir. Voilà pourquoi, sur les sites spécialisés, les classements sont souvent différents. En fonction des critères pris, on ne retrouve pas toujours les mêmes sociétés de gestion à la première place ou dans les Top 5 et Top 10.

Voici notre sélection des meilleures SCPI, qui regroupe les données de plusieurs classements réalisés par des analystes.

Parmi les SCPI avec un haut rendement, nous pouvons citer Iroko ZEN (7,10 % en 2021), Corum Origin (7,03 %) ou encore Coeur de Régions (6,43 %). A l’exception de Corum Origin, il s’agit de SCPI avec une capitalisation limitée, inférieure à 170 millions d’euros (contre plus de 2,5 milliards pour Corum Origin). Corum Eurion ou Activimmo sont également des SCPI dont le rendement est régulièrement supérieur à 6 %.

Attention aux performances affichées. Iroko ZEN par exemple est une SCPI à capital variable créée en septembre 2020 dont l’objectif est de se construire un portefeuille multi-actifs de manière opportuniste. C’est ce qui explique un rendement élevé qui pourrait ensuite baisser et se stabiliser. L’objectif de taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de cette SCPI est à long terme de 5,5 %.

Classement des meilleures SCPI avec un bon rapport rendement/stratégie

1. Corum XL – SCPI diversifiée, placements à l’international : 5,84 %

2. Activimmo – SCPI spécialisé dans la logistique en France : 6,02 %

3. Corum Eurion – SCPI diversifiée, avec des investissements en zone Euro : 6,12 %

4. Kyaneos Pierre – SCPI avec un patrimoine résidentiel (France) : 5,90 %

5. Pierval Santé – SCPI spécialisée santé (France et Europe) : 5,33 %

Classement des SCPI selon leur capitalisation (chiffres 2021)

1. Epargne Foncière – SCPI diversifiée : 4534 millions d’euros

2. rimovie – SCPI qui investit principalement en immobilier de santé : 4237 millions d’euros

3. Edissimo – SCPI de la catégorie bureaux : 4013 millions d’euros

4. Immorente – spécialisée dans la propriété des murs de magasins : 3769 millions d’euros

5. Rivoli Avenir Patrimoine – SCPI diversifiée : 3759 millions d’euros

Quelles sont les SCPI pour lesquelles on peut escompter dans la durée une revalorisation importante de la valeur des parts ? Selon plusieurs spécialistes, quatre SCPI se démarquent. Il s’agit de Novapierre Allemagne 2, PF Grand Paris, Epargne Foncière et Pierval Santé.

Novapierre Allemagne 2 est une SCPI à capital variable qui se focalise comme son nom l’indique sur le marché allemand avec un patrimoine commercial diversifié. PF Grand Paris est une SCPI historique, lancée en 1966 et centrée sur la capitale et sa région. Epargne Foncière est une SCPI d’entreprise qui dépasse les 2 milliards d’euros de capitalisation. Il s’agit également d’une structure ancienne, créée en 1968. Enfin, Pierval Santé se démarque avec un bon niveau de rendement (supérieur à 5 %) est une stratégie de diversification très poussée dans le domaine de l’immobilier de santé. Cliniques, EHPAD, cabinets médicaux ou encore laboratoires, le portefeuille détenu par cette SCPI est pensé pour donner du sens à l’immobilier foncier et détenir des biens qui profitent à tous.