Est ce qu’un revenu viager est imposable ?

Est-ce qu'un revenu viager est imposable ?

Dernières modifications le mardi 17 janvier 2023, 1:44

Une vente en viager est une transaction immobilière qui diffère des ventes classiques sur plusieurs aspects. C’est en particulier le viager occupé qui a ses propres règles, nécessitant un calcul des frais d’actes sur la valeur vénale diminuée du droit d’usage et d’habitation (DUH). En matière de fiscalité, un revenu en viager est imposable, puisqu’il est soumis à la taxe foncière, à l’impôt sur la fortune immobilière, et à l’impôt sur le revenu dans une fraction de la rente viagère. Quels sont les impôts à régler tant pour le vendeur que l’acquéreur ? Nous faisons le point pour vous aider à y voir plus clair avant d’investir en viager.

Viager : les règles en matière de paiement et de déclaration d’impôts

Commençons par évoquer brièvement le sujet des droits de mutation, c’est-à-dire les droits d’enregistrement et autres frais liés à la vente. Comme dans le cas d’une mutation classique, ils sont à honorer par l’acheteur.

La seule différence en comparaison à une vente immobilière traditionnelle réside dans l’assiette prise en référence pour calculer les frais. Alors que dans un viager libre, c’est la valeur vénale du bien qui est prise en référence, ce n’est pas le cas avec un viager occupé. Il faut dans ce cas prendre la valeur du bien et en déduire le droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur. On obtient alors une assiette plus faible, qui sert de base pour calculer les frais d’actes.

Ensuite, lorsque la vente est conclue, que se passe-t-il en matière de fiscalité ? La répartition des taxes et autres impôts varie selon ce qui est prévu au contrat de vente.

Qui paie la taxe foncière dans un viager ?

La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. L’usage veut que l’acheteur paye la taxe foncière pour un viager libre. Dans le cas d’un viager occupé, deux situations sont possibles. Pour un viager occupé avec usufruit, c’est le vendeur qui doit régler la taxe foncière. Dans le cas où le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, c’est à l’acheteur de payer la taxe foncière. Toutefois, ces règles constituent un principe général duquel il est possible de déroger en apportant des précisions dans l’acte de vente.

Comment déclarer le logement vendu en viager ?

Un autre sujet propre à la fiscalité en viager est important à connaître. Il s’agit de la déclaration auprès des services fiscaux et notamment du calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Comme pour le cas de la taxe foncière, il convient de différencier le cas d’une vente en viager occupé de celui d’une vente en viager libre.

Pour un viager occupé, le vendeur peut conserver le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit. Il s’agit dans les deux cas de droits lui permettant d’occuper les lieux ou de choisir de le louer. Ces droits ont une valeur qui doit être déclarée au service des impôts. Pour cela, un barème fiscal est pris en référence. La Direction de l’information légale et administrative (Dila) propose sur le site service-public.fr un simulateur afin de connaître la répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dans le cas d’une vente en viager. Accéder au simulateur. Vendeurs comme acheteurs doivent donc déclarer leur “valeur” respective.

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur est libéré de toute obligation. En revanche, l’acheteur doit lui déclarer la valeur du bien acheté et inscrire au passif la valeur du capital correspondant à la rente. Le viager libre est ainsi le seul type de viager dans lequel le vendeur n’est pas imposé sur le bien et son usage.

La plus-value et le viager

Lorsqu’un bien est vendu en viager et qu’il constituait jusqu’à lors la résidence principale du cédant, le bouquet (capital) perçu n’est pas soumis à la taxation des plus-values. Dans ce cas, seule la rente est imposable (lire ci-après). En revanche, lorsque la vente en viager porte sur un bien qui était utilisé en tant que résidence secondaire ou faisait office d’investissement locatif, l’impôt sur l’éventuelle plus-value est dû par le vendeur.

Pour calculer le montant de la plus-value, le prix de vente pris en compte est celui qui cumule à la fois la valeur du capital et de la rente.

La rente, un revenu imposable

La rente perçue par le vendeur (crédirentier) grâce au paiement régulier de l’acheteur (débirentier) est considérée par les services des impôts comme un revenu imposable. Cette rente viagère est donc soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, ce n’est pas l’intégralité de la rente qui est imposable. Seule une fraction est imposée en fonction de l’âge du vendeur au moment de la signature de l’acte de vente.

La fraction imposable de la rente viagère est la suivante :

  • 70 % si le vendeur a moins de 50 ans lors de la signature de l’acte notarié ;
  • 50 % lorsqu’il est âgé de 50 à 59 ans ;
  • 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans ;
  • Enfin, 30 % lorsque le vendeur à plus de 70 ans.

Le calcul de cette fraction imposable dans le cas d’une vente en viager avec des époux nécessite de prendre en compte l’âge de la personne la plus âgée lors du début du versement de la rente. Lorsque l’un des deux époux décède, c’est l’âge du survivant au moment de la signature de l’acte d’achat qui sert de référence. L’âge du conjoint survivant à la date du décès de l’époux peut être pris en compte si celui-ci est plus favorable en matière d’imposition.

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Marielle Ménard, créatrice de contenus pour hello-finance.com.