Le guide de l'enchère immobilière

Alors que les enchères traditionnelles se déroulent souvent dans un cadre formel et physique, souvent sous l'égide d'un notaire, les enchères en ligne offrent une flexibilité et une accessibilité accrues, permettant aux participants de faire des offres de n'importe où.

Les enchères inversées, comme proposées via Kadran, constituent une forme populaire d'enchères en ligne, introduisent un dynamisme unique avec un prix de départ décroissant, contrairement au modèle ascendant des enchères classiques. Cette modernisation du processus d'enchères transforme non seulement l'expérience des acheteurs et des vendeurs, mais modifie également le paysage des transactions immobilières, en proposant des méthodes plus rapides, stratégiques et souvent plus transparentes.

C’est en partie vrai : c’est ce qu’on appelle les ventes aux enchères notariales, qui peuvent être judiciaires, notariales ou domaniales. Mais les enchères immobilières ne s’arrêtent pas à ce seul tableau !

Car depuis, la vente interactive a fait son apparition sur le marché. En quelques mots, il s’agit simplement d’une enchère immobilière, mais 100 % en ligne via des salles d’enchères virtuelles. Son concept est quasiment similaire à celui de la vente aux enchères classique ! Ici, des acquéreurs enchérissent depuis leur canapé sur des biens immobiliers. Ceux-ci sont présentés à la vente dans des salles virtuelles. Le bien immobilier doit être présenté de manière détaillée : description écrite, photos, vidéos, documents (DTU notamment, etc). Plus votre bien est mis en avant, plus il a de chances de sauter aux yeux des acquéreurs.

Conduites soit par un notaire en cas de vente volontaire, soit par le Tribunal de Grande Instance lors de ventes forcées, ces enchères offrent une alternative intéressante aux transactions immobilières classiques. Elles débutent généralement avec une mise à prix inférieure d'environ 30 % au prix du marché, attirant ainsi une large gamme d'acheteurs, des particuliers aux professionnels de l'immobilier. Outre la possibilité d'acquérir des biens atypiques et rares, ces enchères présentent l'avantage d'une transaction rapide, sécurisée et sans délai de rétractation, offrant ainsi une certaine tranquillité d'esprit tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. Voici quelques-unes des particularités de la vente aux enchères classique :

• Rapidité et sécurité : L'avantage pour les vendeurs réside dans la rapidité de la transaction, la sécurité juridique, et l'absence de droit de rétractation, garantissant une vente définitive.

• Participation et engagement : Pour participer, les acheteurs doivent souvent déposer un chèque de banque et suivre des procédures spécifiques, soulignant l'engagement sérieux et la solvabilité requise pour les enchères classiques.

• Frais supplémentaires : En plus du montant de l'adjudication, des frais supplémentaires tels que les frais d'huissier, de publicité et de recouvrement peuvent s'appliquer, avec une présentation transparente de ces coûts.

Jusqu’ici, les notaires étaient en France le leader du marché de la vente immobilière. Depuis la révolution numérique et le développement fulgurant du digital, la donne a changé : de nombreux autres acteurs se sont positionnés sur ce marché. Il est important dans un premier temps de faire la distinction entre ces deux types de ventes.

• Immo interactif®, ou la vente notariale interactive, est une marque déposée par les notaires de France. Toute la vente aux enchères du bien immobilier est organisée par un notaire : c’est lui qui estime le bien, rédige le cahier des charges, organise les visites, met le bien aux enchères… Le système utilisé est l’enchère progressive, appelée aussi « enchère à la bougie ».

• Dans une vente immobilière interactive classique, le notaire n’intervient pas durant toute la vente. Il est sollicité uniquement pour l’acte définitif de vente lorsqu’un accord a été trouvé entre l’acheteur et le vendeur. Le vendeur peut avoir recours à une agence immobilière, qui organisera la vente à sa place, ou de particulier à particulier. Ici, les salles d’enchères sont virtuelles et la vente se déroule exclusivement en ligne. Une fois les profils d’acquéreurs vérifiés et enregistrés, la salle d’enchère virtuelle permet de suivre en temps réel les différentes offres émises. Par rapport à la vente notariale interactive, elle laisse le choix de deux types d’enchères : l’enchère progressive ou l’enchère dégressive. Plusieurs plateformes en ligne proposent ce type de service.

• Pour les particuliers, l’enchère immobilière est le moyen de vendre son bien au juste prix du marché. Le système d’enchère confronte l’offre et la demande dans un marché ouvert, et permet d’obtenir un prix de marché réaliste. Ainsi, vendre sa maison aux enchères permet d’en obtenir un prix plus juste ! Dans les zones tendues, la vente aux enchères d’un bien immobilier peut vite grimper sous la pression des nombreux potentiels acquéreurs. Pour ces derniers, l’enchère immobilière en ligne et le moyen idéal d’acheter un bien immobilier directement de chez soi ou n’importe où dans le monde, pour peu que l’on possède une connexion internet.

• Pour les professionnels, les enchères en ligne sont le moyen d’écouler les stocks invendus. Laisser faire le marché en laissant le système d’enchères ajuster les prix de façon naturelle permet de régler le problème des biens qui n’arrivent pas à être valorisés.

L’un des principaux atouts des enchères immobilière en ligne est l’attrait qu’elle exerce pour les potentiels acquéreurs, mais aussi le buzz qu’elle suscite. Les prix attractifs créent l’événement, suscitent l’intérêt et attire les acquéreurs. Au vendeur donc de choisir le meilleur prix. S'il est accompagné d’un notaire ou d’une agence immobilière, ceux-ci estimeront son bien et lui proposeront un prix de mise en vente.

Pour une vente immobilière classique, le vendeur aura donc deux stratégies, correspondant à deux types d’enchères différentes :

• Pour une enchère progressive : le prix de départ sera volontairement bas – en moyenne 20 % plus bas que sa valeur réelle – pour susciter l’intérêt des acheteurs. Cela accélère le processus de vente, et lui donne un caractère exceptionnel qui peut rapidement faire monter les prix. La mise ne place d’un plancher de sécurité est possible et vise à rassurer les vendeurs.

• Pour une enchère au cadran : appelée aussi « vente au cadran », elle suit une logique inversée. Ici, les prix évoluent à la baisse. Toutes les 30 secondes, le prix diminue d’un montant défini à l’avance. Les trois premiers acquéreurs à se manifester sont sélectionnés, et c’est le vendeur qui choisit l’offre la plus intéressante.

La réponse est multiple. Avant tout, vous gagnez du temps en gestion. Plus besoin désormais de dédier tous vos créneaux libres aux visites !

L’autre avantage, c’est que le prix de départ de votre bien peut rapidement augmenter en fonction de la typologie d’acquéreur qui enchérit et des atouts de votre habitation. Contrairement à une vente classique dans laquelle vous perdez généralement quelques deniers après négociation, vous pouvez au contraire avoir une bonne surprise.

A Nantes comme à Bordeaux, Toulouse ou Lyon, le marché est particulièrement tendu. Mais Nantes, depuis plusieurs années sur le podium des villes les plus attractives de France, connait une pression locative très forte.

En 10 ans, les prix ont connu une évolution significative, entrainant une raréfaction des biens à la vente. Avec une enchère immobilière à Nantes en ligne, il suffit en moyenne de 45 jours pour trouver un acquéreur ! En outre, vous mettez votre bien en valeur, suscitez l’intérêt et vous différenciez des autres biens du secteur. Mais Nantes n’est pas la seule métropole voyant la multiplication de ses ventes aux enchères : Paris y présente également un terreau très fertile. Pour les promoteurs, c’est l’occasion d’écouler facilement leurs stocks d’invendus.

On ne présente plus Paris et son prix au m² dépassant allègrement les 10.000 euros : le marché de l’immobilier est en crise. Les logements manquent et contribuent à la flambée des prix.

Dans ce contexte, une enchère immobilière à Paris en ligne est intéressante aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. La pratique y est d’ailleurs courante et les ventes aux enchères notariales côtoient désormais des plateformes innovantes d’enchères immobilières interactives, où les offres sont nombreuses. Comptez en moyenne 20 jours pour vendre un bien aux enchères immobilières en ligne à Paris ! Un délai record. Notez que les acquéreurs sont particulièrement friands de ces ventes interactives car elles leur permettent d’accéder à des biens originaux et exceptionnels estimés à la valeur du marché. Quant aux vendeurs, outre la rapidité de vente de leur bien, les enchères peuvent vite grimper et la plus-value à la vente peut-être très intéressante.