Les différentes façons d’investir ses économies dans l’immobilier
De nombreux particuliers souhaitent faire fructifier et investir leurs économies dans l’immobilier. En effet, ce secteur est particulièrement porteur depuis des années. Il est d’ailleurs très dynamique et les prix des biens situés en France ont connu en 2022 une croissance de +5,7 %. Mais il existe de nombreuses méthodes pour investir dans l’immobilier et il est parfois difficile de choisir celle qui vous conviendrait le plus.
Est-il préférable d’investir réellement dans la pierre grâce au viager, à l’immobilier d’entreprise ou à l’investissement locatif ou bien de prêter à des porteurs de projets immobiliers par le biais d’une SCPI ou du crowdfunding ? Chacune de ces stratégies possède ses propres risques et son taux de rentabilité particulier. L’idéal serait même d’en combiner quelques-unes.
Kadran vous livre quelques conseils en investissement immobilier, avec un résumé de chacune de ces pratiques qui vous aideront à opter pour la méthode qui vous correspond le plus.
1. Investir en viager, idéal pour ceux qui ne peuvent pas réaliser de prêts
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Investir en viager, c’est quoi ? Le viager est une opération consistant à vendre un bien immobilier en échange :
D’une rente viagère qui est à régler tous les mois, tous les trimestres ou tous les ans.
D’un bouquet versé comptant au moment de l’acte de vente et qui représente 20 % à 40 % de la valeur du bien.
Le viager peut être occupé, c’est-à-dire que le propriétaire y réside jusqu’à la fin de sa vie. Il correspond, d’après les chiffres du gouvernement, à 80 % des ventes en viager. Le second est le viager libre, dans lequel l’acheteur peut habiter le bien immédiatement, mais il doit toujours verser la rente viagère au vendeur.
Le viager repose sur le principe d’aléa, puisque la rentabilité de l’investissement est en adéquation avec la durée de vie du vendeur. On estime le taux de rentabilité annuelle d’un viager de 6 % à 8 %. Cet investissement immobilier peut être intéressant pour un particulier qui ne peut pas obtenir de prêt d’une banque parce qu’il possède déjà un taux d’endettement élevé. De cette manière, il peut utiliser son apport personnel pour régler le bouquet puis recourir à ses finances pour verser périodiquement le montant de la rente viagère.
8 %
de rendement
Pour le viager, le taux de rentabilité annuelle se situe entre 6 % et 8 %.
2. L’investissement locatif pour se constituer un patrimoine immobilier
L’investissement locatif est celui auquel chaque investisseur pense tout naturellement lorsqu’il souhaite investir dans l’immobilier. S’il permet de se constituer un patrimoine dans lequel il sera possible de vivre à ses vieux jours ou bien de le transmettre et de bénéficier d’avantages fiscaux avec un dispositif de défiscalisation immobilière, il n’est pas dénué de risques et d’inconvénients. Sa gestion est quotidienne et il faut choisir un bien attractif afin de trouver rapidement des locataires et éviter de devoir soi-même payer le loyer, ce qui pourrait provoquer des difficultés financières.
De même, il faut que le bien soit acheté avec un tarif ajusté pour permettre d’obtenir une bonne rentabilité et le remboursement du prêt effectué. La rentabilité moyenne du locatif en France est égale à 5,9 %, mais elle dépend de la localisation du bien immobilier et de son attractivité.
3. Investir en SCPI pour se libérer de toute gestion
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une entreprise qui collecte les sommes d’investisseurs afin d’acquérir et de gérer tout un patrimoine immobilier consacré à la location. Cela peut être des immeubles à usage commercial ou à usage d’habitation.
Investir en SCPI consiste à acquérir une ou plusieurs parts au capital de la société. Le ticket d’entrée est généralement situé entre 150 et 1 000 euros. Par la suite, l’entreprise s’occupe de tout : encaisser les loyers, réaliser les états des lieux, rechercher des locataires ou des nouveaux biens, payer les charges, etc. De son côté, l’investisseur n’a à se préoccuper de rien, contrairement à un investissement locatif classique. Les bénéfices sont versés par la société tous les trimestres ou tous les ans, moyennant tout de même des frais de gestion.
4. Investir en immobilier d’entreprise pour une rentabilité de longue durée
Investir dans l’immobilier d’entreprise consiste à acheter des bureaux, des commerces, des entrepôts ou encore des locaux d’activités. Contrairement à la location aux particuliers, les baux commerciaux sont plus longs, généralement de trois ans minimum. En moyenne, la rentabilité induite par ce type d’investissement est de 2 % à 8 %. Cela est justifié par le fait que les charges sur le locataire sont plus importantes. La rentabilité de l’investissement dépendra aussi de la nature du bien et du secteur d’activité.
Deux types de baux existent en immobilier d’entreprise :
Les baux commerciaux pour les activités commerciales.
Les baux professionnels pour les activités libérales, associatives et artisanales.
Pour ce type d’investissement, la localisation est plus importante que jamais, puisqu’une entreprise a besoin d’être bien positionnée géographiquement. De plus, si la société locataire est en faillite et doit quitter les locaux, il peut être assez long de retrouver preneur. De même, les travaux à effectuer dans les biens destinés aux entreprises sont plus complexes que ceux pour les particuliers et demandent plus d’équipements comme la climatisation, ceux correspondant à la sécurité ou encore le respect de certaines normes.
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5. Le crowdfunding immobilier, pour investir sur de courtes périodes
Investir dans le crowdfunding immobilier est idéal pour les particuliers qui souhaitent faire fructifier leur épargne rapidement. En effet, les projets financés via crowdfunding immobilier durent en moyenne entre 18 et 24 mois. Sur les plateformes dédiées, divers projets sont proposés. Plusieurs investisseurs particuliers misent chacun la somme qu’ils souhaitent et prêtent leur économies à un promoteur. Lorsque le projet est terminé, chacun récupère la somme qu’il a prêté ainsi que les intérêts.
Le taux de rendement était d’environ 9 % en 2021, une performance assez haute comparée aux retours des autres stratégies d’investissement. De plus, le taux de projets échoués est actuellement de l’ordre de 0,09 %. Le risque peut donc paraître très faible, mais mieux vaut diversifier les plateformes et les projets sur lesquels vous misez pour minimiser les pertes possibles.
Bon à savoir !
Dans tout type d'investissement, il est important de diversifier autant que possible pour minimiser au maximum le risque de perte.
La localisation du bien influe sur le succès de votre investissement immobilier
Quelle que soit la stratégie d’investissement choisie, la localisation du bien immobilier ou du projet à réaliser est primordiale. En effet, le but d’un bien immobilier est d’être loué ou acheté rapidement, c’est cela qui déterminera son succès. Bien entendu, la localisation du bien influe énormément sur cet aspect. Que ce soit en viager, en locatif, en immobilier d’entreprise, en SCPI ou en crowdfunding immobilier, pour qu’un projet ait une bonne rentabilité, il faut qu’il soit bien situé. Alors, où investir en immobilier ?
En 2024, les villes moyennes attirent les investisseurs, selon Nexity. Si la valeur de l’immobilier parisien affiche une baisse de -1,2 %, celui d’Angers, de Nantes ou de Toulouse et de leur périphérie sont en pleine expansion avec une hausse des prix de 3 % environ.
Le rendement locatif d’un bien à Angers est de 6 % par an.
Dans la ville de Nantes, le rendement à l’année est de 5 % environ, et dans sa périphérie proche, il peut atteindre facilement les 7 %.
Enfin, Toulouse affiche entre 3 % et 8 % de rendement annuel (l'année passée en 2023).
Garder un œil sur les villes et lieux qui gagnent en attractivité est essentiel pour investir avec réussite dans l’immobilier.