Investir en SCPI : guide complet de 2024 pour bien comprendre l'investissement immobilier
Investir au sein d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’acquérir des parts d’une société qui achète et gère des biens immobiliers mis en location. Vous réalisez alors un placement auprès d’un organisme collectif qui s’occupe pour vous de toutes les formalités et vous reverse une partie des bénéfices sous forme de dividendes. Vous n’avez pas à gérer vous-même un bien et à organiser par exemple les visites, la rédaction du bail, etc.
Les SCPI s’adressent aux personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier en recherchant une forme de sécurité et de simplicité. Intéressons-nous des détails pour investir en SCPI et aux formes que celui-ci peut prendre.
Société civile de placement immobilier (SCPI ) : qu’est-ce que c’est ?
Commençons par répondre à la question suivante : qu’est ce qu’une SCPI ? Il s’agit d’un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs pour se constituer un patrimoine immobilier. Ce parc de biens est ensuite géré et génère des loyers.
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En contrepartie de leur investissement, les épargnants reçoivent des parts sociales et ont le droit à des dividendes selon les résultats obtenus. Les SCPI font partie de la famille des investissements dits “pierre-papier”, c’est-à-dire ne permettant pas à une détention de biens en direct mais au travers d’une société. Les SCPI appartiennent également à la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC).
Quelle est la différence entre une SCI et une SCPI ? SCI (société civile immobilière) et SCPI (société civile de placement immobilier) sont deux sociétés civiles qui permettent d’investir dans l’immobilier locatif. Une SCI a souvent une vocation familiale et répond parfaitement à l’objectif de transmission d’un patrimoine au sein d’une même famille. Selon le pacte d’associés, il est possible de prendre part à la gestion active de la SCI (recherche de locataires, travaux, etc.). À l’inverse, une SCPI se veut plus globale et avec un capital bien plus important. Certaines SCPI sont ainsi titulaires d’un parc dont la valorisation dépasse plusieurs millions voire milliards d’euros. En SCPI, le pouvoir des investisseurs est limité. Il s’agit d’un produit d’investissement par opposition à une SCI qui a bien plus un aspect entrepreneurial. SCPI ou investissement locatif direct avec une SCI, à vous de choisir !
Le fonctionnement d’une SCPI : investir dans société civile de placement immobilier
L’investissement dans une SCPI est relativement simple. Il peut se faire avec un achat direct de parts, via les services d’un intermédiaire ou encore directement grâce à votre assurance-vie.
Qui peut acheter des parts de SCPI ? Tout le monde ! La seule barrière à l’entrée pour se lancer avec les SCPI est financière. En effet, certaines sociétés demandent un investissement minimal de plusieurs milliers d’euros. Mais il s’agit de la seule condition. Tant les particuliers que les professionnels peuvent utiliser cette solution d’investissement avec des parts de capital dont le montant peut débuter à 150 €.
Le système d’achat et de vente des parts de SCPI dépend de leur forme. On distingue notamment les SCPI à capital fixe ou variable. Ainsi, pour savoir qui vend des SCPI, il faut souvent se tourner vers le marché secondaire pour trouver des personnes qui souhaitent récupérer leur investissement et revendre leurs parts.
Les SCPI permettent de percevoir un dividende calculé selon la part que vous possédez et les bénéfices réalisés. Quels sont les risques d’une SCPI ? Ils sont réduits car mutualisés entre les investisseurs. Est-il possible de perdre de l’argent dans une SCPI ? Oui. Ce placement n’est pas sans risques. Il est possible de subir une perte en capital avec un recul de la valeur des parts acquises. Il est également possible de voir les performances stagner voir baisser et d’obtenir un rendement faible. D’où l’importance de bien se renseigner en amont et de consulter toute la documentation disponible avant de placer son argent. Les SCPI sont obligées de faire preuve de transparence sur la nature du parc qu’elles possèdent, leurs performances passées et leur stratégie future. Il s’agit pour les investisseurs d’un produit certes complexe mais avec un haut niveau d’information.
Quels sont les frais d’une SCPI ? Sachez qu’il existe des frais relatifs à l’achat puis à la détention de parts de SCPI. On distingue ainsi les frais d’acquisition calculés selon la valeur d’une part à l’achat et les frais de gestion, calculés selon le résultat généré chaque année. Comment acheter une SCPI sans frais ? En vous tournant vers les sociétés de gestion qui n’appliquent pas de frais d’entrée. Elles sont relativement peu nombreuses pour le moment.
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Investir en SCPI, un placement dans la durée
Les parts de SCPI ne jouissent pas d’une bonne liquidité. En effet, il s’agit d’une solution d’investissement qui demande une vision à long terme pour obtenir de la rentabilité. Quand revendre une SCPI ? Tout dépend de sa rentabilité et notamment de la part que représentent les frais au regard des revenus générés. De manière générale, on recommande une durée de détention minimale de 8 à 10 ans. Pour les SCPI fiscales, qui utilisent les dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État, cette durée de détention est plus importante. Cela s’explique car le rendement distribué annuellement est limité. Il n’est pas rare de voir des durées de détention conseillées de 15 à 20 ans pour obtenir un retour sur investissement grâce à la revalorisation des parts.
Si le rendement peut générer un revenu récurrent mais que le véritable retour sur investissement est à attendre à long terme, est-ce bien d’investir dans une SCPI ? Oui ! Le rendement des SCPI 2024 le montre.
4,5 %
taux de distribution
Avec un taux de distribution de 4,5 % en moyenne, les SCPI affichent de meilleures performances que de nombreux autres produits comme les livrets ou l’assurance-vie.
Sur une année, en moyenne pondérée, la valeur des parts de SCPI sont en hausse de 1,5%.
La seule précaution à prendre concerne le choix des bonnes sociétés dans lesquelles investir. L’étude détaillée d’une SCPI est primordiale. Vous pouvez la réaliser vous-même ou avec un gestionnaire de patrimoine. Vous pourrez alors trouver des réponses à vos questions comme “Quelle SCPI choisir en 2024 ?”, “Quelles sont les SCPI les plus rentables ?” ou “Faut-il choisir une SCPI de rendement ou de capitalisation ?”.
Quel est l’avenir des SCPI ? Apparues à la fin des années 60, certaines des premières sociétés de placement sont aujourd’hui encore toujours actives et détiennent un patrimoine conséquent. Chaque année, de nouvelles SCPI fleurissent, parfois avec une approche nouvelle et des stratégies pertinentes. Les SCPI reposent sur l’immobilier, un actif par définition tangible et apportant un haut niveau de sécurité. L’avenir des SCPI semble prometteur, la diversité des produits accessibles permettant d’avoir un marché très attractif. Surtout, avec un niveau de rendement plus élevé que la plupart des livrets, les SCPI devraient continuer en 2024 et au-delà d’attirer de nouveaux investisseurs particuliers comme professionnels.