Acheter pour louer : simulation
Un investissement locatif ne se résume pas seulement à acheter un bien et à le mettre en location pour percevoir des loyers. Pour que cet investissement atteigne un seuil de rentabilité et vous apporte des rentrées d’argent régulières et/ou une plus-value dans le temps, il faut soigner chaque dépense et vérifier tous les flux financiers. Utiliser les outils de simulation et de projection afin de prévoir votre investissement est indispensable qu'il s'agisse de prévoir votre emprunt, votre taux d'endettement ou d'autres critères.
Acheter pour louer : les éléments financiers à connaître
Lorsque vous envisagez un investissement locatif, à savoir acheter pour louer, il est important de faire des simulations afin de mieux comprendre les performances attendues, et ainsi mieux mesurer l’éventuel effort à réaliser chaque mois.
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A moins de disposer de l’intégralité de la somme nécessaire pour acheter un bien, vous allez avoir recours à un financement bancaire. Ce crédit, dont le montant, le taux et les conditions varient selon le contexte de marché, a une influence directe sur les performances de votre investissement.
Car lorsque l’on achète pour louer (avec un crédit associé), il existe plusieurs issues sur le plan financier :
Le montant du loyer parvient à couvrir exactement la mensualité du crédit. Vous êtes à l’équilibre. L’idéal est que le loyer permette aussi d’absorber certains coûts additionnels comme les charges de copropriété et éventuellement la taxe foncière ;
Le montant du loyer est supérieur à la mensualité du crédit. Vous pouvez alors dégager un cash-flow positif, qui peut découler sur un complément de revenus pour vous ou une capacité à investir à nouveau ;
Enfin, dernière possibilité, le montant du loyer n’est pas aussi élevé que la mensualité du crédit. Dans ce cas, vous devez fournir un effort complémentaire pour financer votre investissement.
Comment savoir à l’avance dans quelle situation vous allez-vous retrouver si vous projetez d’acheter pour louer ?
En effectuant une simulation. Vous devez prendre des hypothèses de prix d’achat, de coûts relatifs à la propriété mais aussi de montant de loyers, sans négliger les imprévus, la vacance locative ou encore l’évolution des prix de l’immobilier.
J.B, Kadran
Penser à tous ces éléments, ce n’est pas si simple. Alors, pour vous aider, vous pouvez utiliser des tableaux de simulation pour acheter et louer.
Simuler un achat pour location
Vous voulez faire preuve de prudence et prendre des précautions pour acheter puis louer ? Alors voici les différents éléments financiers que vous devez connaître et simuler, afin d’évaluer le rendement attendu.
Simuler l’amortissement du prêt immobilier
Tout d’abord, tout repose sur le crédit que vous allez souscrire. Selon le montant ainsi que le taux d’intérêt, vous pouvez connaître année par année le montant du capital restant dû, la part des intérêts et mieux simuler le coût total de votre investissement (capital et intérêts additionnés).
Voici un exemple avec un investissement réalisé avec un crédit d’un montant de 150 000 € accordé au taux de 3 % l’an passé, en 2023.
Tout d’abord, tout repose sur le crédit que vous allez souscrire. Selon le montant ainsi que le taux d’intérêt, vous pouvez connaître année par année le montant du capital restant dû, la part des intérêts et mieux simuler le coût total de votre investissement (capital et intérêts additionnés).
Voici un exemple avec un investissement réalisé avec un crédit d’un montant de 150 000 € accordé au taux de 3 % l’an passé, en 2023.
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Simuler les rendements locatifs
Si le tableau d’amortissement permet de connaître le montant du remboursement par mois et par année, il est aussi primordial d’effectuer une simulation des rendements locatifs.
Prenons comme hypothèse un loyer mensuel d’un montant de 800 € avec des charges de 150 € par mois. Il est possible d’avoir une simulation des rendements locatifs qui vous aide à comprendre le montant de vos revenus fonciers.
Pour chaque année :
Loyer annuel perçu = 800 € x 12 = 9 600 €
Charges annuelles (hors prêt) = 150 € x 12 = 1 800 €
Charges totales = 1 800 € + 9 978,72 € = 11 778,72 €
Revenu net = 9 600 € - 11 778,72 € = -2 178,72 € (déficit)
Rendement brut = (Loyer annuel perçu / Coût du bien) x 100 = (9 600 € / 200 000 €) x 100 = 4,8 %
Rendement net = (Revenu net / Coût du bien) x 100 = (-2 178,72 € / 200 000 €) x 100 = -1,09 %
Il est possible d’effectuer une simulation encore plus fine en tenant compte notamment du solde restant du prêt. En effet, le montant restant dû joue sur le coût effectif de l’investissement, qui diminue à mesure que vous remboursez le prêt.
Pour chaque année :
Loyer annuel perçu = 800 € x 12 = 9 600 €
Coût effectif du bien = Coût initial du bien (200 000 €) - remboursement du capital de l'année précédente
Rendement = (Loyer annuel perçu / Coût effectif du bien) x 100
Avec cette simulation plus complète, le rendement brut est toujours de 4,8 % (2023) mais évolue ensuite dans le temps, passant par exemple à 4,94 % en 2024 et 5,08 % en 2025.
Simuler les dépenses d’exploitation
Acheter pour louer, c’est un investissement qui amène ensuite à des dépenses d’exploitation tout au long de la mise en location. Quelle est leur nature ? Il faut prendre en compte l’assurance, l’entretien du bien, les éventuels frais de gestion si vous déléguez par exemple la recherche de locataires.
Pour effectuer une simulation plus juste, vous devez prendre en compte les montants actuels (communiqués par exemple par le propriétaire qui vend le bien que vous achetez), tout en prenant en compte l’inflation ou l’augmentation des coûts.
Hypothèses initiales pour 2023 :
Taxe foncière : 1 000€
Assurance : 300€
Entretien : 500€
Gestion : 768€ (8% du loyer annuel)
On part du principe qu’avec l’augmentation des prix, toutes ces dépenses vont être réévaluées de 2 % par an.
Acheter pour louer et avoir des simulations complètes est important notamment dans la recherche d’un financement.
Si vous présentez à la banque des tableaux de projection de loyers et de suivi des dépenses d’exploitation, vous allez prouver votre sérieux. En complément d’un dossier solide sur le plan financier, présenter cette approche proactive va augmenter vos chances d’obtenir un crédit.