Calculer sa rentabilité locative
Lorsque vous réalisez un projet d'investissement locatif, vous pouvez poursuivre plusieurs stratégies : générer rapidement un revenu mensuel, vous constituer un patrimoine dont la valeur va s’apprécier dans le temps, ou même les deux. Que vous recherchiez la rentabilité à court terme ou au contraire avec un horizon de placement plus long, il est important d’effectuer des calculs pour suivre le rendement de votre placement et votre cash-flow. Voici comment calculer la rentabilité locative avec les formules pour la rentabilité brute, la rentabilité nette et enfin la rentabilité nette nette.
Les différents types de rentabilité locative
Avant de vous lancer et afin de déterminer la pertinence d’un investissement locatif ou ensuite, une fois que vous avez déjà passé le pas, vous devez vous intéresser à la rentabilité locative. Elle vous permet de comprendre si votre placement vous rapporte(ra) ou non de l’argent.
Achetez plus vite, au meilleur prix
Des opportunités triées sur le volet et une expertise locale éprouvée : nous assurons le succès de votre projet immobilier.
On distingue plusieurs rentabilités.
La rentabilité brute, la plus basique, permet de comprendre en un clin d’œil si les loyers générés sont suffisants au regard de votre investissement initial (prix du bien et frais compris) ;
La rentabilité nette prend en compte les charges de gestion. On obtient alors la rentabilité locative nette de frais de gestion, ce qui donne une photographie bien plus proche de la réalité d’un propriétaire-bailleur ;
Enfin, la rentabilité nette nette est la solution pour obtenir le calcul le plus fin. Ici, c’est votre imposition personnelle qui est prise en compte pour déterminer ce que vous gagnez vraiment avec un investissement immobilier.
Utiliser ces trois formules de calcul de la rentabilité est utile. Surtout, il est important d’avoir des ratios pour vos investissements afin de pouvoir vous projeter sur une nouvelle acquisition.
Lorsqu'un promoteur ou un agent immobilier vous avance une rentabilité brute de 4, 5 voire 8 ou 10%, vous pouvez ensuite vous-même déduire une rentabilité nette et nette nette selon votre situation (selon la part du crédit dans l’investissement, votre niveau d’imposition, etc.).
J.B, Kadran
Calculer sa rentabilité brute
Commençons par le calcul de la rentabilité brute. Il s’agit souvent de la donnée communiquée par les agents immobiliers ou les professionnels qui souhaitent vous vendre un bien destiné à de l’investissement locatif. Logique car cette rentabilité locative est la plus générique, et identique pour tous. Elle se limite en effet à diviser les loyers annuels par le prix d’acquisition.
Lorsque le bien que vous convoitez est déjà loué, ou si le précédent propriétaire peut communiquer le montant du loyer qui était pratiqué, vous pouvez obtenir une estimation de la rentabilité. Pour un calcul plus précis, cette rentabilité brute peut (et doit) tenir compte des frais d’acquisition.
Rentabilité locative brute = (loyer annuel x 100) / (prix d’achat + frais d'acquisition)
Calculer sa rentabilité nette
Passons à la rentabilité nette. L’intérêt de l’investissement est ici évalué de manière plus précise, en tenant compte de l’ensemble des charges de gestion associées au fait d’être propriétaire. Ainsi, on retire aux loyers perçus les charges de copropriété, les éventuels frais de gestion immobilière, les frais d’entretien, le montant des travaux, la taxe foncière et les assurances.
Rentabilité nette = (loyer annuel x 100) – ensemble des charges (dont mensualité du crédit) / (prix d’achat et frais d’acquisition)
Achetez plus vite, au meilleur prix
Des opportunités triées sur le volet et une expertise locale éprouvée : nous assurons le succès de votre projet immobilier.
Calculer sa rentabilité nette nette
Concluons avec le calcul de la rentabilité nette nette. Il s'agit de la rentabilité locative qui vous concerne personnellement car elle prend en compte votre régime d’imposition. Selon que vous soyez soumis au régime micro ou régime réel pour vos revenus fonciers, vous allez pouvoir déterminer la rentabilité finale, celle qui correspond au montant que vous percevez après impôts.
Rentabilité nette nette = (loyer annuel x 100) – ensemble des charges – impôts / (prix d’achat et frais d’acquisition)
Exemples de calcul de rentabilité locative
Prenons un exemple complet pour illustrer les différents modes de calcul de la rentabilité locative. Un appartement, acheté 100 000 € avec 8 800 € de frais de notaire, est loué chaque mois 525 €. Les charges qui pèsent sur cet investissement sont les suivantes :
Charges de copropriété : 450 €
Frais d’entretien du logement : 300 €
Taxe foncière : 450 €
Assurances : 80 €
Total des charges : 1 280 €
Le remboursement du crédit se fait avec une mensualité de 400 €.
Enfin, cet appartement et ses revenus sont déclarés avec le régime microfoncier, et l’abattement forfaitaire de 30%. Voici le calcul des différentes rentabilités.
Rentabilité brute : (525 € x 12) x 100 / (100 000 € + 8 800 €) = 5,79 %
Rentabilité nette : ((525 € x 12) - 1280 € - (400 € x 12)) x 100 / (100 000 € + 8 800 €) = 0.20 %
Si votre tranche marginale d’imposition (indiquée sur votre avis d’imposition) est de 30 %, voici le calcul des impôts à payer : (525 x 12) – 30 %) x 30 % = 1323 €
Dans notre exemple, on peut retirer 30 % du montant des loyers au titre de la déduction forfaitaire.
Rentabilité nette nette : ((525 € x 12) - 1280 € - 1323 € - (420 € x 12)) x 100 / (100 000 € + 8 800 €) = - 0,32 %
Cet exemple permet de comprendre qu’une rentabilité brute très intéressante, au-delà de 5,5 %, peut se traduire par une rentabilité nette tout juste à l’équilibre et une rentabilité nette nette négative une fois le règlement de l’impôt effectué.